Il condominio può concedere a terzi il diritto di installare sul lastrico solare impianti di trasmissione radiotelefonica?
In caso di risposta affermativa, che natura ha questo diritto e con quale maggioranza va assunta la relativa delibera assembleare?
È del tutto pacifico, secondo le Sezioni Unite (sentenza n. 8434/2020), che il condominio può concedere a terzi il diritto di installare impianti radiotelefonici sul lastrico solare.
Inoltre, è altrettanto chiaro che i ripetitori sono considerabili beni immobili ai sensi dell’art. 812, co. 2, c.c., in quanto “altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio”.
Pertanto, l’operazione può avvenire sia costituendo un diritto reale di superficie a favore del terzo che dando vita ad un diritto personale di godimento. Al fine di cogliere in concreto la natura del diritto del terzo occorrerà confrontare l’intenzione delle parti con le caratteristiche tipiche dell’una e dell’altra soluzione. In particolare, solitamente l’intenzione delle parti in questi casi è quella di dare vita ad un diritto temporalmente limitato, circostanza di per sé compatibile sia con l’opzione del diritto di superficie (che può essere concesso a termine) che con quella del diritto personale di godimento. Senonché, di regola, il terzo che installa il ripetitore, alla scadenza del contratto, intende mantenerne la proprietà, magari per installarlo altrove. Circostanza, questa, maggiormente compatibile con l’ipotesi del diritto personale di godimento, considerando che di regola il diritto di superficie alla scadenza comporta l’acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del fondo.
Pertanto, secondo la Corte, il contratto avente ad oggetto la concessione totale o parziale, a titolo oneroso, del godimento del lastrico solare di un fabbricato, allo scopo di consentire al concessionario l’installazione di un ripetitore di segnale, va ricondotto allo schema del contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori.
Tale contratto atipico, tuttavia, presenta molti profili di somiglianza con quello tipico di locazione, dal quale si differenzia in quanto il suo oggetto è più ristretto, limitandosi al diritto di appoggiare una costruzione sull’edificio.
Pur con questa differenza, al contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori è applicabile la disciplina dettata in tema di opponibilità della locazione al terzo acquirente e di trascrizione del contratto di locazione ultranovennale.
Infine, per rispondere alla seconda domanda, va considerato che ai fini della costituzione di un diritto reale di superficie o della stipula di un contratto di locazione ultranovennale occorre l’assenso unanime dell’assemblea dei condomini.
Mentre, nel caso di locazione infranovennale è sufficiente l’assenso della maggioranza dell’assemblea.
Secondo la Corte, pertanto, l’adozione della delibera a maggioranza può comportare la riqualificazione del contratto come locazione infranovennale.
Lo studio legale Alfano-Falcone ha maturato negli anni un’ampia esperienza nei contenziosi relativi agli istituti del condominio e dei diritti reali.
Avv. Luigi Cambiaso
