È possibile costituire un diritto reale di uso esclusivo su un’area condominiale a favore di un condomino?
Di recente le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno dato risposta negativa a questa domanda, fugando i dubbi generati da pronunce contrastanti delle sezioni semplici (vedi Cass., Sez. Un., 17 dicembre 2020, n. 28972). In particolare, la Corte è giunta a tale conclusione evidenziando che nel nostro ordinamento vigono i principi di tipicità e del numero chiuso dei diritti reali, pertanto per potere dare vita ad un diritto reale su cosa altrui occorre ricondurlo ad uno degli schemi previsti dal codice civile.
Nel caso di specie si è tentato di ricondurre il diritto di uso esclusivo su un’area condominiale a favore del condominio al diritto reale d’uso o a quello di servitù, in entrambi i casi senza successo.
Lo schema del diritto d’uso, infatti, non è utilizzabile perché caratterizzato dalla incedibilità e dalla durata limitata nel tempo, oltre che dall’inerenza ai bisogni della famiglia; tutti elementi inidonei a dare vita ad un diritto perpetuo e cedibile su un’area condominiale a favore di un singolo condomino.
Allo stesso modo inutilizzabile è lo schema della servitù, nel quale il diritto di proprietà del proprietario del fondo servente (nel caso di specie i condomini) non può essere privato di ogni contenuto, come accadrebbe nel caso di cui si discute.
Esclusa la riconducibilità della fattispecie alle ipotesi tipiche di diritti reali, nonché la possibilità di costituire diritti reali innominati, dunque, la Corte si è interrogata sulle sorti di una pattuizione di tal genere.
Ad avviso delle Sezioni Unite, a fronte della nullità della pattuizione diretta a costituire un diritto reale atipico, sarebbe possibile applicare gli istituti della nullità parziale e della conversione del contratto nullo, riconducendo il diritto d’uso esclusivo al diritto d’uso codicistico o ad un diritto d’uso di natura obbligatoria, purché ciò corrisponda all’interesse delle parti.
Lo studio legale Alfano-Falcone ha maturato negli anni un’ampia esperienza nell'ambito degli istituti del condominio e dei diritti reali.
Avv. Luigi Cambiaso
